Forgot Password

Tín dụng bất động sản sẽ “tính toán kỹ” rủi ro với từng phân khúc

(ĐTCK) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trương kiểm soát và điều hành chặt tín dụng vào các ngành nghề bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với những dự án bất động sản tốt nhất và một chủ đầu tư mong muốn vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Nâng hệ số rủi ro với bất động sản

Theo quy cách của NHNN tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung cập nhật bởi Thông tư số 16/2018/TT-NHNN), cho vay lĩnh vực bất động sản đang thực hiện hệ số không may là 50% nếu với trường hợp đc đảm bảo an toàn bằng nhà ở, quyền thực hiện đất, công trình thiết kế gắn với quyền thực hiện đất của bên vay; hệ số không may 200% nếu với trường hợp khoản cho vay để chi tiêu, kinh doanh buôn bán bất động sản.

mặc dù vậy, theo Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định những giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong buổi giao lưu của doanh nghiệp tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, khoản cho vay một số loại hình bất động sản khác biệt phải có mức độ không may không giống nhau. Cụ thể, hệ số không may tăng gấp ba lần (150%) khi khoản vay mua bất động sản có bảng giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên, trong khi vẫn giữ nguyên là 50% đối với nhà ở xã hội, nhà ở do Chính phủ bổ trợ. Như vậy, tùy từng các loại hình bất động sản, khả năng tiếp cận vốn vay có mức độ khó - dễ không giống nhau.

Nhận định về rắc rối này, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc thành phần giải thích và tư vấn, Savills thủ đô hà nội nêu quan điểm: “Dự thảo lần này tập trung vào những dự án bất động sản hàng đầu. Ðây là phân khúc ít người deals nhưng có báo giá trị lớn, rủi ro cao trên thị trường. Do vậy, đây chính là sự kiểm soát cần thiết. Ngoài ra, việc nâng hệ số không may với các lĩnh vực bất động sản là sức ép cần thiết với những ngân hàng quãng thời gian này, bởi thời hạn bán mật độ an toàn vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Basel II từ 1/1/2020 theo Thông tư 41/2016 của NHNN quy cách tỷ lệ an ninh vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đã cận kề”.

Ông Lê Quang Vinh, Phó tổng giám đốc Vietcombank giải bày, với việc thực hiện Thông tư 41, Vietcombank đã sớm áp dụng các hệ số rủi ro cao hơn mức quy tắc hiện tại của Thông tư 36 đối với những khoản tín dụng mà vẫn bảo vệ chỉ số an toàn vốn của Ngân hàng ở mức giỏi.

“Chúng tôi tin rằng, các chế độ mới của NHNN sẽ giúp ích cho hệ thống ngân hàng kinh tế hoạt động càng ngày chuẩn chỉnh mực hơn, rất có thể đóng góp tích cực không chỉ có thế vào sự phát triển trưởng thành và cứng cáp của nền kinh tế”, ông Vinh nói.

hiện thực, việc thận trọng hơn khi mở van tín dụng bất động sản được coi là một bước trong lộ trình giảm tỷ lệ vốn thời gian ngắn cho vay trung và nhiều năm hạn. Cho nên, dự thảo thông tư lần này cũng đưa ra 2 mốc thời gian: Giảm từ mức 45% hiện thời xuống còn 30% vào năm 2021 hoặc 2022, thay vì cắt giảm đột ngột.

không chỉ có vậy, việc NHNN có lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tại dự thảo Thông tư nhằm đảm bảo hợp với chủ trương của Chính phủ về phát triển thị trường trái phiếu tại Quyết định số 1191/QÐ-TTg ngày 14/8/2017.

Ðồng tình với quan điểm của NHNN về việc kiểm soát điều hành chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các chuyên gia kinh tế cho rằng, việc tính toán mức độ rủi ro thậm chí phải kỹ không dừng lại ở đó để phù hợp với từng giai đoạn. Dẫu thế, điều ấy không chỉ trông chờ vào những ngân hàng, mà còn tác động đến nhiều bộ, ngành để phân chia mục đích sử dụng của các loại hình bất động sản mới liên tục có mặt trên thị trường.

Không tác động nhu cầu vốn của người dân

Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang trong tầm điều hành và kiểm soát, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển biến tích cực, hướng tín dụng đáp ứng của hộ dân về nhà ở. Theo Vụ Tín dụng các ngành thương mại (NHNN), Cho tới 31/12/2018, dư nợ tín dụng đối với các ngành nghề bất động sản (bao gồm dư nợ đáp ứng kinh doanh bất động sản và không cung ứng buôn bán kinh doanh bất động sản) có gia tốc tăng trưởng khoảng 30% đối với ngày 31/12/2017 (cao hơn vận tốc tăng trưởng tín dụng chung).

Dư nợ tín dụng cung ứng kinh doanh bất động sản đc kiểm soát chặt chẽ với tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng thấp hơn đối với dư nợ tín dụng được phục vụ nhu cầu về nhà ở của người dân sinh sống. Phân khúc nhà ở chiếm đến 60% tổng dư nợ tín dụng đối với các ngành nghề bất động sản, trong đó khoảng 80% là phục vụ mục đích tiêu cần sử dụng của người dân sinh sống. Việc những ngân hàng chuyển dịch từ cho vay nếu như với chủ đầu tư chi tiêu sang cho vay con người mua nhà đóng góp phần tăng cao tính thanh khoản của rất nhiều dự án bất động sản.

“Như vậy, những chế độ về cấp tín dụng nếu như với các ngành nghề bất động sản quãng thời gian qua đã bám sát chủ trương của Chính phủ, ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh và tuyệt đối hơn. Tuy nhiên, NHNN không chủ quan với phân khúc mang tính không may cao cũng như đầu tư kinh doanh bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên Viên buôn bán nhận định.

Theo dự thảo Thông tư hoán đổi Thông tư 36, NHNN tăng hệ số không may lên mức 150% nếu với khoản phải đòi đối với cá nhân đáp ứng nhu cầu cuộc sống mà dư nợ gốc của một quý khách có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Theo NHNN, việc điều chỉnh này xuất phát từ chủ trương kiểm soát ngặt nghèo tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản tốt nhất và một chủ chi tiêu có nhu cầu vay con số lớn cho nhiều dự án bất động sản...

Ðồng thời, quy tắc này cũng chính là thông điệp của NHNN trong việc kiểm soát điều hành cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống tác động đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc hàng đầu, gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, các công ty tín dụng có năng lượng tài chính giỏi, tỷ lệ bình yên vốn cao sẽ ít bị liên quan. Ðây cũng là một thông điệp tạo động lực cho những ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm sẵn sàng chuẩn bị cho công việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ ngày 1/1/2020.

Theo giới chuyên gia, quy định mới đóng góp phần giúp ngân hàng, chi nhánh NHNN thận trọng, kiểm soát và điều hành ngặt nghèo hơn nếu như với cho vay được phục vụ đời sống nhưng áp dụng vốn vay vào mục đích buôn bán kinh doanh bất động sản, từ đó giảm đi không may khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Ðiều này giúp thị trường bất động sản chuyển động lành mạnh, cố định hơn, đồng thời bảo đảm an toàn vận động ngân hàng, an toàn buôn bán.

NHNN nhấn mạnh, quy tắc mới mẻ này sẽ không tác động đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án của Chính phủ, nhà ở có bảng giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng/căn, cũng như nhu cầu vay vốn để được phục vụ hoạt động thiết yếu hàng ngày của bạn, bởi hệ số không may giữ nguyên.

==> Xem thêm bài viết kiến thức bất động sản: https://legoland.com.vn/cam-nang/tieu-chi-khi-mua-can-ho-bat-dong-san/






thienkimlegoland • 2019 Jun 14

Be the first to comment.